Beaucoup de propriétaires se demandent s’il est plus avantageux fiscalement pour eux de louer leur bien en location nue ou en location meublée. Si les deux situations sont assez proches, il réside tout de même des différences significatives.
Tout d’abord, il convient de préciser qu’au sein de la location nue comme de la location meublée, il existe deux régimes fiscaux différents : le régime forfaitaire ou le régime réel. D’autre part, dans tous cas les bénéfices gagnés grâce à la location de l’appartement seront soumis aux prélèvements sociaux (17,20% de 2019) et à l’impôt sur le revenu selon sa tranche marginale d’imposition (dernière tranche à laquelle le propriétaire est imposée).
Fiscalité de la location nue
La location nue est imposée sur les revenus fonciers.
Le régime forfaitaire en non meublé
C’est le régime dit Micro-Foncier. Le propriétaire peut choisir d’opter pour cette option si la somme de ses loyers locatifs hors charges sur l’année est inférieur à 15 000€.
Alors le propriétaire bénéficiera d’un abattement fiscal de 30% sur ses revenus locatifs. C’est le régime le plus simple car il n’y a aucun calcul à faire ni écriture comptable à passer. Il suffira de compléter le montant des revenus locatifs hors charges de sa déclaration de revenus n°2042 et l’administration fiscale exécutera automatiquement l’abattement.
Le régime réel en location nue
Toutefois, si le régime forfaitaire est de loin le plus simple, ce n’est pas obligatoirement le plus avantageux. Ainsi, le propriétaire peut faire le choix de passer au régime réel en en faisant la demande (engagement sur 3 ans, tacitement reconductible) ou si ses revenus bruts fonciers sont supérieurs à 15 000€ sur l’année.
- les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location, frais de procédure)
- les primes d’assurance (GLI, PNO, …)
- les dépenses d’entretien, de réparation, et d’amélioration du bien
- la taxe foncière
- les provisions pour charge de copropriété
- les intérêts d’emprunts
- les frais de procédure
Toutes ses déductions viendront diminuer la base imposable et donc le montant sur lequel le propriétaire est imposé. Néanmoins, pour se faire, des écritures comptables doivent être passées, il est donc conseillé de faire appel à un cabinet de comptabilité.
La fiscalité en location meublée
Contrairement à la location nue, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Les revenus en résultant sont donc soumis à l’imposition sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industrielles et Commerciaux (BIC). Suivant le montant annuel de ces revenus, vous serez sous le statut lmnp (ou loueur meublé non professionnel) s’il est inférieur à 23 000 €, lmp (loueur meublé professionnel) s’il est supérieur à 23 000 €.
Le régime forfaitaire en meublé
Comme la location nue, la location meublée dispose d’un régime forfaitaire, c’est le régime Micro-BIC. Pour y être éligible, il faut que les loyers hors charges issus de la location meublée soient inférieurs à 72 600 € à l’année (ce montant a été actualisé le 1er janvier 2020, aussi ne soyez pas surpris de lire dans d’autres articles un montant de 70 000 €).
Dès lors, le propriétaire pourra jouir d’un abattement de 50% sur ses revenus. Ce régime est d’une grande simplicité puisqu’il suffit de remplir le montant des recettes sur la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu n°2042 C-PRO, ligne 5 ND.
Alors, l’abattement forfaitaire de la location meublée est supérieur de 20% à celui de la location nue, et se calcul sur les loyers charges comprises et non pas hors charges ce qui permet de baisser encore plus l’imposition.
Le régime réel en location meublée
Cependant, si le propriétaire le décide, il peut opter pour le régime réel, l’option sera activée pour une période de 2 ans, tacitement reconductible. D’autre part, si les revenus issus de ses locations meublées sont supérieurs à 72 600€ annuellement, il passera automatiquement au régime réel.
La location meublée au régime réel permet de déduire l’amortissement de la valeur de votre appartement. En fait, comme tout bien, chaque année votre appartement se dégrade du fait de son usure naturelle. Pour vous permettre de pouvoir le remettre en l’état ou l’améliorer, l’Etat permet de déduire cette usure.
Actuellement, à Lyon, il est possible d’amortir environ 80% de la valeur actuelle du bien par rapport au marché sur une période de 25 ans. Cela parait compliqué mais en réalité c’est très simple :
i vous avez un T3 à Lyon acheté 150 000€ mais qui vaut aujourd’hui 200 000€, vous pourrez déduire environ 6 400€ => 200 000 x 80% / 25 = 6 400€.
En plus de cette déduction, la location meublée permet de déduire tout ce qui est déductible en location vide au réel soit :
- les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location, frais de procédure)
- les primes d’assurance (GLI, PNO, …)
- les dépenses d’entretien, de réparation, et d’amélioration du bien
- la taxe foncière
- les provisions pour charge de copropriété
- les intérêts d’emprunts
- les frais de procédure
Mis bout à bout, les charges déductibles peuvent parfois être supérieures aux revenus, ce qui aura pour effet de supprimer l’imposition. Si les charges sont supérieures aux revenus cela va même créer un déficit d’imposition, ce déficit sera transposables sur les 10 années suivantes.
L’option pour le régime réel nécessite de passer des écritures comptables et donc de faire appel à un cabinet de comptabilité. Mais, bonne nouvelle, les frais du cabinet de comptabilité sont eux aussi déductibles.
Tableau comparatif des avantages fiscaux en nu et en meublé
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Abattement fiscal au régime forfaitaire | 30% | 50% |
| Durée d'engagement du régime réel | 3 ans | 2 ans |
| Revenus locatifs à partir desquels le propriétaire passe obligatoirement au régime réel | 15 000€ | 72 600€ |
| Charges déductibles au régime réel | - Les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location) - Les primes d'assurance (GLI, PNO) - Les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration du bien - La taxe foncière - Les provisions pour charge de copropriété - Les intérêts d'emprunts - Les frais de procédure | - Les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location) - Les primes d'assurance (GLI, PNO) - Les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration du bien - La taxe foncière - Les provisions pour charge de copropriété - Les intérêts d'emprunts - Les frais de procédure |
| Déduction de l'amortissement de la valeur actuelle du bien au régime réel | Non | Oui |
Pour conclure, la location nue comme la location meublée disposent d’avantages fiscaux significatifs. Néanmoins, nous nous apercevons que l’abattement fiscal au régime forfaitaire de la location meublée est supérieur de 20% à celui de la location nue.
D’autre part, la location meublée est plus souple puisque le propriétaire peut rester au régime forfaitaire plus longtemps, jusqu’à 72 600€ en meublée contre 15 000€ en nue. Si le propriétaire souhaite tout de même passer au régime réel, il s’engage pour moins longtemps en location meublée.
Enfin au régime réel, il est possible de déduire des charges dans les 2 types de locations. Seulement, en location meublée il est possible de déduire l’amortissement de la valeur du bien, ce qui a pour effet de diminuer largement l’impôt voire même de le supprimer dans certains cas. Le régime réel nécessite l’intervention d’un cabinet de comptabilité pour passer les écritures comptables. Mais les frais du cabinet sont eux aussi déductibles.
